Energetska obnova već je godinama jedna od najčešćih tema među suvlasnicima, predstavnicima suvlasnika, upraviteljima, vlasnicima obiteljskih kuća i javnim naručiteljima. O njoj se govori kroz postotke sufinanciranja, javne pozive, troškovnike, rokove i uštede, ali se u praksi vrlo brzo pokaže da to nije samo tehnički projekt. To je i pravni, financijski i izrazito ljudski proces, posebno u višestambenim zgradama u kojima se odluke ne donose za jednim kuhinjskim stolom, nego među desecima ili stotinama suvlasnika.
U novoj epizodi podcasta ZGRADOnačelnik na prvom poslovnom radiju PoslovniFM, urednica Ana Leko razgovarala je s Linom Benović, pravnicom i konzultanticom za energetsku obnovu. Kroz E-Konzalt, koji stoji iza Obnovi.hr, Benović radi na pripremi i prijavama višestambenih zgrada, obiteljskih kuća, projekata obnovljivih izvora energije, programa za energetsko siromaštvo i zgrada javne namjene.
Povod razgovoru je i aktualna odluka o osiguravanju sredstava za još 269 zgrada s rezervne liste poziva za energetsku obnovu višestambenih zgrada. Budući da je taj poziv bio 2024. godine, a nastavak dolazi sada, logično se otvara pitanje jesu li tadašnje cijene, odluke suvlasnika, ponude izvođača, rokovi i financijska konstrukcija još održivi. Paralelno, višestambene zgrade ulaze u novo razdoblje financijskih instrumenata, u kojem će pričuva, kredit i otpis dijela glavnice imati važniju ulogu nego dosadašnji klasični javni pozivi.
Benović na početku jasno razdvaja ono što njezin ured radi od obnove koju zgrade same financiraju vlastitim novcem.
– Mi radimo projekte preko EU fondova. Dakle, ne radimo energetsku obnovu u situaciji kada se predstavnik suvlasnika javi i kaže da zgrada želi vlastitim financijskim sredstvima obnoviti zgradu. Kada govorimo o EU fondovima, tu ima tehničkog, pravnog i financijskog aspekta. Prije svega je tehnički aspekt, jer se mora napraviti glavni projekt energetske obnove i kasnije izvesti radove. To je 80 posto svega. Ali treba se i prijaviti, prikupiti dokumentaciju, proći, kasnije dokazati da su se postigle uštede. Tu je i financijski dio, dizanje kredita, povećanje pričuve i otplata tijekom 15 ili 20 godina. To je miks svega – istaknula je.
Kod obiteljskih kuća, dodaje, odluke se donose jednostavnije jer o svemu najčešće odlučuje jedna obitelj ili jedan vlasnik. Njima je najveći problem hoće li prikupiti valjanu dokumentaciju i hoće li proći na javnom pozivu. Kod višestambenih zgrada situacija je potpuno drugačija.
– To znaju biti zgrade sa 100 ili 200 stanova, a potrebno je 51 posto suglasnosti suvlasnika za ulazak u projekt energetske obnove. To je doista zahtjevan projekt, prvenstveno za predstavnika suvlasnika. Ja često kažem da su predstavnici marketinški stručnjaci, jer moraju nagovoriti svih 100 ili 200 suvlasnika da se uđe u tako velik projekt, koji ponekad vrijedi i više milijuna eura – rekla je Benović.
Bitno je koga se bira
Jedna od najčešćih primjedbi suvlasnika jest da je energetska obnova preskupa, da su cijene prenapuhane i da se ulaganje nikada neće vratiti. Benović kaže da razumije otpor, ali upozorava da nije svaka niža ponuda nužno bolja, niti je svaka veća cijena dokaz da je projekt “pljačka”.
– Na tržištu postoje različite tvrtke, različiti izvođači i različite ponude. Uvijek postoji neki obrt koji će dati jeftiniju ponudu, ali pitanje je ima li jamstva, reference, snagu i hoće li se sutra pojaviti na gradilištu. Kod EU fondova, kada se raspisuje nabava za radove, tu se javljaju ozbiljnije tvrtke. One imaju veći hladni pogon, strojeve, materijale i ljude. One jesu skuplje, ali to nije zato što je cijena nužno umjetno napuhana – objasnila je.
Dodaje da se na sastancima sa suvlasnicima često susreće s pitanjima zašto pojedini radovi toliko koštaju. No, kako kaže, postoje i suprotni primjeri, kada se angažiraju manje kompetentni izvođači pa projekt traje predugo i ne daje rezultat.
– Znalo mi se dogoditi da suvlasnici kažu da je netko platio 100 tisuća eura samo za farbanje fasade, ne za izolaciju, nego za farbanje fasade, i da to traje dvije godine. To je stvar kada se angažiraju manje kompetentne tvrtke – kaže Benović.
Iako se energetska obnova najčešće promatra kroz račune za grijanje i hlađenje, Benović upozorava da to nije jedini dokaz uspješnosti. Uštede jesu važne, ali nisu jedina vrijednost koju zgrada dobiva. Kao primjer navodi zgradu u Opuzenu, obnovljenu na zadnjem javnom pozivu za višestambene zgrade.
– To je zgrada na trgu Opuzena i prije je doista strašno izgledala. Kanalizacijske cijevi išle su kroz fasadu, bila je crna, prozori su propadali. Sada je to zgrada koja uljepšava grad. Nije stvar samo u uštedama, nego i u udobnosti života, ljepoti života u toj zgradi. Najbitnije je da su suvlasnici toj zgradi produljili vijek za minimalno 50 godina. Spriječili su njezino propadanje – naglasila je.
Ne mogu svi u energetsku obnovu
Ipak, ne može svaka zgrada proći energetsku obnovu preko javnog poziva. Benović kaže da postoje slučajevi u kojima bi i sama rekla da obnova nema smisla ili da projekt nije moguće pripremiti za EU fondove. To se, primjerice, događa kod zgrada u kulturno-povijesnim cjelinama.
– Konzervatori nekad ne daju staviti toplinsku izolaciju ni na fasadu ni na krov, ne daju obnovljive izvore energije. Tada je obnova preko EU fondova nemoguća jer zgrada neće postići dovoljne uštede koje su propisane javnim pozivom. Takve zgrade mogu ići u vlastitom aranžmanu, estetski urediti fasadu ili zamijeniti stolariju, ali neće postići uštede. To je cijena življenja u centru, gdje ste pod nadzorom konzervatora – rekla je.
Socijalni aspekt
Posebno osjetljiva tema su suvlasnici s malim primanjima, osobito umirovljenici, kada većina u zgradi odluči ići u energetsku obnovu, a pričuva se poveća. Benović kaže da se s takvim situacijama susreće često, jer u zgradama koje su zrele za obnovu često živi starija populacija.
– Na zadnjem javnom pozivu 2024. imali smo situacije da je pričuva prije bila čak pola eura po kvadratu, doslovno ništa, a onda se dizala na euro i pol po kvadratu. Po meni to nije tako znatno financijsko opterećenje za suvlasnike. Moramo znati da starija populacija ima kćeri, sinove, unuke koji će naslijediti taj stan, pa bi bilo u redu da i oni malo financijski pripomognu. Velika pomoć je i to što banke daju kredite na 20 godina, pa rata nije toliko visoka – rekla je.
Dodaje da se projekti mogu složiti i socijalno osjetljivije, kroz dulji rok otplate, dogovore među suvlasnicima ili model u kojem financijski jači suvlasnici uplate više. Podsjeća i da je na zadnjem javnom pozivu sufinanciranje iznosilo 80 posto, dok bi novi financijski instrument trebao donositi 50 posto otpisa glavnice kredita.
Rezervna lista
Za 269 zgrada s rezervne liste posebno je važno ponovno provjeriti financijsku konstrukciju. Benović podsjeća da su se zgrade 2024. prijavile s tadašnjim projektom i troškovnikom. Ako je zgrada prijavila projekt vrijedan milijun eura, odobreno joj je 800 tisuća eura bespovratnih sredstava. No ako radovi danas stoje milijun i sto ili milijun i dvjesto tisuća eura, razliku moraju pokriti suvlasnici.
– Zgrade sada moraju ponovno provjeriti cijene radova, ponude izvođača, projektante, nadzor, vlastiti udio i rokove. Mi smo kao projektni ured već tada znali da nećemo znati hoće li sve naše zgrade doći na prioritetnu listu, pa smo zamolili projektante i izvođače da cijene postave tako da i za godinu i pol ili dvije ostanu konkurentne. Cilj je bio da suvlasnici dobiju doista 80 posto, a ne da se kasnije približe na 70 ili 60 posto – objasnila je.
Vjeruje da će neke zgrade s rezervne liste odustati, ali ne i većina. Što se tiče njezinih klijenata, kaže, nitko nije sam krenuo u obnovu, jer je i 50 ili 60 posto sufinanciranja bolje nego ništa. Procjenjuje da će velik dio zgrada ipak odlučiti završiti projekt.
Rokovi su, smatra, izvedivi ako se na vrijeme pronađu izvođači. Energetska obnova nije gradnja nove zgrade, nego obnova postojeće: postavljanje izolacije, eventualna ugradnja lifta, fotonaponske elektrane i sličnih mjera.
– To nisu radovi koji bi trebali trajati dvije ili tri godine. Tko je na vrijeme našao izvođače, imao je dovoljno vremena – istaknula je.
Na pitanje tko u praksi bira projektanta, izvođača i nadzor, Benović objašnjava da je ovlašteni prijavitelj na javni poziv predstavnik suvlasnika ili upravitelj. Neki predstavnici traže uslugu “ključ u ruke”, u smislu organizacije glavnog projekta, energetskog certifikata i kasnijih radova. Kada se ide preko upravitelja, upravitelj najčešće već ima projektante, izvođače i stručni nadzor s kojima radi.
Kod većih zgrada, upozorava, ne može se jednostavno izabrati izvođač po dogovoru. Za zgrade vrijednosti radova iznad pet milijuna kuna bez PDV-a mora se provesti nabava za radove. To nije javna nabava, nego nabava za neobveznike Zakona o javnoj nabavi, ali zgrada ne može izravno sklopiti pogodbu s izvođačem.
Novi financijski instrument, koji se očekuje 2027., Benović ne vidi kao model koji će nužno uplašiti suvlasnike. Prema njezinu tumačenju, predviđa se otpis 50 posto glavnice kredita, a za preostali dio trebale bi se tražiti niže kamatne stope od komercijalnih banaka.
– Danas su kamatne stope za energetsku obnovu oko četiri do četiri i pol posto. Čak i da budu samo dva i pol ili tri posto, to je velika stvar. Već imamo jako puno zainteresiranih zgrada za taj model. Mislim da ih ne plaši riječ kredit, nego im je više žao što nisu uhvatili poziv iz 2024., kada je sufinanciranje bilo 80 posto – rekla je.
Kod obiteljskih kuća najčešća pogreška je, kaže, prerano krenuti u radove ili ne razumjeti redoslijed javnog poziva. Na zadnjem pozivu bilo je 120 milijuna eura i 60 posto sufinanciranja, a prijavilo se 11.924 kućanstva u manje od 48 sati. Iako se često govorilo da se poziv “zatvorio u nekoliko sekundi”, Benović kaže da su prijave trajale oko 36 sati i da su se oni koji su bili spremni stigli prijaviti.
– Ne može se prvo izvesti radove pa se prijaviti i dobiti sredstva. Prvo se prikuplja dokumentacija: energetski certifikat, uporabna dozvola kuće, ponude izvođača. S time se prijavljujete, čekate ugovor o sufinanciranju i tek onda krećete s radovima. Ugovor je sigurnost da ćete doista dobiti bespovratna sredstva – naglasila je.
Energetsko siromaštvo
Posebno osjetljiv dio njezina rada odnosi se na kuće u energetskom siromaštvu. Pozitivno je što se takvim korisnicima pokriva 100 posto troškova, ali najveći problemi su legalnost objekta, nedostatak dokumentacije, starija dob korisnika i činjenica da se prijave podnose elektronički.
– To su često stariji ljudi koji nemaju pristup internetu ni dokumentima. Za njih je potreban rad na terenu. Konzultant ili energetski certifikator treba izaći na teren, prikupiti dokumentaciju i prijaviti ih. Nije dovoljno samo objaviti javni poziv. Treba netko tko će doista te ljude prijaviti i pomoći im da prođu – rekla je Benović, posebno istaknuvši važnost organizacija koje takvim građanima pomažu besplatno.
Na kraju razgovora istaknula je i ono što se često zaboravlja: uspješna energetska obnova ovisi o ljudima. Radila je projekte po cijeloj Hrvatskoj, ali kaže da među gradovima ne vidi velike razlike. Razlika je više u ljudima koji vode zgradu.
– Kod višestambenih zgrada, predstavnici koji sami vode prijavu, a ne idu preko upravitelja, često su poduzetnici ili bivši poduzetnici, ljudi koji su radili na visokim pozicijama. Imala sam gospodina Milivoja Tomaškovića, koji ima 85 godina i sa svojom je zgradom ostvario 80 posto bespovratnih sredstava. Radio je u Plivi na visokoj poziciji, upravljao s više od 200 ljudi, informatički je pismen, otporan na stres i odgovoran u prikupljanju dokumentacije. Takvi predstavnici imaju potrebu za izazovom – rekla je.
Njegov primjer, kao i obnovljena zgrada u Opuzenu, pokazuju da energetska obnova nije samo javni poziv, kredit i troškovnik. Ona je i pitanje povjerenja, organizacije, upornosti i spremnosti suvlasnika da na svoju zgradu gledaju dugoročno. Jer zgrade, kako je zaključeno u emisiji, nisu samo beton i cigla. One su mali organizmi puni života, odnosa, problema i dobrih ideja. Zato njihove priče vrijedi slušati i dijeliti.
Urednica: Ana Leko Foto: Darko Buković/PoslovniFM
Objavljeno 26. lipnja 2026. Sva prava pridržana PoslovniFM.
