Prvog dana 2025. godine trebao bi na snagu stupiti novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Zakon, koje je trenutno u saborskoj raspravi, unosi mnoge promjene. O kakvim je promjenama riječ, što se sve mijenja i gdje bi mogla biti uska grla, u podcastu Zgradonačelnik na prvom poslovnom radiju PoslovniFM, razgovaraju urednik Tin Bašić i Toni Šoljan, direktor sektora upravljanja splitske tvrtke Tehnoplast, koja je ujedno i članica Udruge Upravitelj.
S pravnog stajališta. Zakon unosi promjenu koja je pravnicima možda najvažnija, a to je da ovaj zakon nije u rangu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, koji je organski zakon, pa će se ovaj zakon puno lakše korigirati, mijenjati, dopunjavati ovisno o potrebama i onome što se bude događalo na terenu i samoj primjeni zakona. To je, kaže Šoljan, za struku najvažnija promjena.
– Veliki je trud uložen. Imamo jako dobru komunikaciju s Ministarstvom koje je predlagatelj zakona, Udrugu upravitelja dosta se slušalo, u radnoj smo skupini i aktivno smo sudjelovali u donošenju tog zakona. Zakon još nije izglasan jer vjerujem da je predložena verzija nekih 90 – 95 posto onoga što će biti konačan zakonski tekst – kaže Šoljan.
Ima i novosti unutar zakona i sada se, po njegovom mišljenju, puno bolje definiraju određeni odnosi. Primjerice, konačno se definiraju i predstavnici suvlasnika, njihova uloga, prava i obveze. Definira se u konačnici i zgrada kao takva – višestambena zgrada, poslovna zgrada, stambeno – poslovna, dodjeljuje se, konačno, i taj OIB. Odnosno zgradi se daje pravna osobnost kroz zajednicu suvlasnika, a koja stječe upisom u registar. To je jedan novitet gdje će svaka zgrada biti upisana sa svim svojim posebnim dijelovima, s vlasnicima i svim onim podacima koji su predviđeni.
Uvodi se, nastavlja Šoljan, još i inspekcijski nadzor, zaista se očekuje da će to, bez obzira koliko ima i potencijalnih kazni za upravitelje, olakšati posao i omogućiti da se neke stvari brže rješavaju.
– Mislim da će tu biti najveći izazov u samoj provedbi zakona. I ono što je također važno, mislim da će suvlasnici biti malo više angažirani oko donošenja odluka. Primjerice, imamo predviđenu minimalnu zakonsku pričuvu prema novoj etalonskoj vrijednosti koju ćete vi zapravo morati usklađivati svake godine, jer ćete kroz plan i program upravljanja morati za svaku godinu odrediti barem tu minimalnu priču koja bi po sadašnjim izračunima bila nekih 36 centi po metru četvornom – objašnjava Šoljan.
Urednik je istaknuo činjenicu da se napokon obvezuje da se sastanci suvlasnika moraju održavati. To je nešto što do sada nije bilo izrijekom propisano. No, sudeći po trenutnoj situaciji na terenu, ta obveza bi mogla „štekati“ još nekoliko godina.
– To je upravo jedan od detalja koje sam htio spomenuti, gdje se zapravo suvlasnici na neki način posredno prisiljavaju da sudjeluju u donošenju odluka. Znamo koliko je teško u praksi neke stvari provesti, pa se skupljaju potpisi, pa to traje, naročito na nekim većim objektima. Tako da vjerujem da će i to biti jedan od načina da se ljude i motivira i prisili. Nije problem donošenje odluka na manjem objektima, ali imate objekte koji imaju po nekoliko stotina posebnih dijelova i to je izuzetno zahtjevno – naglašava Šoljan. Najavom novog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada, upraviteljima su počeli stizati brojni upiti, mailovi, pozivi zainteresiranih suvlasnika i njihovih predstavnika. Cjelovit, vrlo informativan razgovor poslušajte u streamu prvog poslovnog radija PoslovniFM, na podcast platformama Mixcloud i Spotify (u nastavku izravno linkovi) ili preuzmite za kasnije slušanje, kad god želite.
– Najčešće suvlasnici pitaju ono što se najviše i provlači kroz medije. Ono što je nekako njima atraktivnije. To su pitanja vezana za kratkoročni najam, dugoročni najam stanova, apartmani, turistički najam. Mi smo u tom turističkom području gdje toga ima dosta. Postavljaju pitanja i za visinu pričuve, kolika će biti minimalna. Imamo dosta pitanja o montažama klima uređaja. Tu je dosta problema u Dalmaciji. Dakle, imamo situaciju da neke zgrade jednostavno nemaju gdje staviti te uređaje, nemaju lođe ili balkone, sva su pročelja ulična odnosno vidljiva s javne površine. To je dosta veliki životni i praktični problem. Isto tako, neki se javljaju s razmišljanjem, jer će zgrada imati OIB i imat će pravnu osobnost, pa se pitaju mogu li bez upravitelja. To je, recimo, jedno zanimljivo razmišljanje. Ali upravo ovaj zakon i kaže da zgrada tek sad neće moći biti bez upravitelja – naglašava Šoljan.
Ističe da se u ovome trenutku nameće puno više pitanja nego što se može dati odgovora. Imamo situacije koje su u ovom zakonu predviđene, a koje nisu još do kraja detaljno definirane. Čekat će se pravilnici i provedbeni propisi koji će donositi.
Primamo pitanja i prosljeđujemo ih tamo gdje bi trebalo, znači na radnu skupinu u ministarstvu jer se još uvijek mogu napraviti neke intervencije u tom zakonu i ono što smatramo da su ključne stvari, pokušavamo na to utjecati, da se one izmijene. Imamo jednu situaciju koja je izravno u koliziji sa Zakonom o vlasništvu, primjerice izdvajanje iz zajednice suvlasnika samo sa suglasnosti jednog dijela zgrade. To nikako ne bi bilo dobro, naročito tamo gdje već postoje nekakvi uređeni odnosi s međuvlasničkim ugovorima – smatra Šoljan.
Urednik je pitao može li usporediti dosadašnji način upravljanja zgradama i onaj koji se uređuje novim zakonom, koji će biti drugačiji načini upravljanja, odnosno ima li nešto što će u budućnosti biti drugačije? Jer zapravo model koji je do sada funkcionirao u životu, u praksi, koji se definirao međuvlasničkim ugovorima i ugovorima o upravljanju de facto sada postaje legaliziran.
To je i bio cilj donošenja ovog zakona jer Zakon o vlasništvu je neke stvari definirao dosta općenito, i puno toga je bilo podložno tumačenju. U 25 – 26 godina primjene tog zakona pronašla su se neka praktična rješenja, ali uvijek ste imali i neku sivu zonu i bili ste podložni tumačenju koja se sad pokušava izbjeći. Očekujemo veliko poboljšanje, olakšanje posla upraviteljima. I, recimo, imate situaciju gdje ste zbog tumačenja imali problema i u sudskim postupcima i u poreznim inspekcijskim postupcima. Ovim zakonom se bolje definira tko je za što odgovoran, tko je za što nadležan, definiraju se uloge i obaveze svih sudionika u procesu upravljanja zgradama – kaže Šoljan.
Samom najavom Zakona i njegovom pojavom u javnosti, neki upravitelji su najavili podizanje cijena. Šoljan napominje da ne bi bilo korektno reći da onaj upravitelj koji neće adekvatno raditi svoj posao, koji neće postupati u skladu sa zakonom, kada dobije kaznu, da će on tu kaznu posredno, sa svojom naknadnom prebaciti na suvlasnike.
Rekao bih nešto drugo. U zakonu se eksplicite uvodi obveza održavanja zgrade u skladu sa svim važećim propisima. Do sada ste imali, ali i od sada, situaciju da se na upravljanje zgradama primjenjuje 30 ili 40 različitih propisa. Morate ih sve znati, gdje je što predviđeno i što sve morate raditi. Primjerice, imate situaciju da svaku zgradu morate statički pregledati svakih 10 godina, a jednom godišnje raditi tzv. redoviti pregled. Ne znam može li se nabrojati na prste jedne ruke koje su zgrade u Hrvatskoj to napravile – naglašava Šoljan.
Urednik odgovara da s druge pak strane, veći upraviteljima koji upravljaju s 500 ili 600 zgrada, redoviti pregled nije jednostavno napraviti, bit će potrebno puno radne snage.
– Tako je. Međutim, htio sam reći nešto drugo. Sada imate situaciju gdje je zakonom predviđeno da kada se obnavlja više od 25 posto vanjske ovojnice zgrade, mora se izraditi glavni projekt, mora se prijaviti gradilište, mora se imati nadzor. To su stvari koje „poskupljuju priču“, ali su oni zakonska obveza. Dakle, suvlasnici ne mogu odlučivati o tome hoće li izraditi glavni projekt ili ne, to je sada zakonska obveza. Jednostavno se više ne mogu izbjegavati takve stvari koje su i prije bile zakonska obveza, ali sada je izrijekom u ovom propisu navedeno da ćete pod prijetnjom kazne morati održavati zgradu u skladu sa svim važećim propisima – napominje Šoljan.
Ističe da sada imamo situaciju da ako to (projekt, op.ur.) ne napravite, imate prijetnju, kaznu.
– Što se tiče povećanja pričuve i naknade za rad u upraviteljima. Imamo sada situaciju da su nam isto tako nametnute neke dodatne obveze. Dakle, moramo sa svim suvlasnicima svake godine komunicirati plan i program upravljanja. Mora se glasovati, hoće li upravitelji sudjelovati na sastancima itd. Sve to iziskuje dodatno ekipiranje, dodatno zapošljavanje i tu će neminovno rasti naknada za rad upravitelja. Ono što ste pitali na početku, definitivno bi kazao da je prošlo savršeno vrijeme niske pričuve i niske naknade upraviteljima – upozorava Šoljan.
Ističe da će u budućnosti, biti brojni izazovi.
– Radna snaga, svakako. Isto tako veliki problem je u tome kakva će biti provedba zakona. Nebitno je koliko je zakon dobar ili loš. Napisan je takav kakav je i netko to mora provoditi. Ovdje je nadzor spušten na nekakvu najnižu razinu, uglavnom inspekcijski nadzor na komunalne redare i tu se treba vidjeti kakvo će biti njihovo znanje, educiranost, mogućnost provedbe, kapacitiranost. Iskreno, u ovome segmentu vidim jedan od najvećih problema – dakle sama provedba i koliko će biti brza i učinkovita sankcija. Imate situaciju u kojoj nešto morate riješiti i onda vam to ovisi na terenu ako će se odvijati. Isto tako, potencijalni problem, onaj koji vidim, to je uspostava registra zajednice suvlasnika. Iz onoga što se sada da iščitati jest da će se podaci najviše „vući“ iz zemljišnih knjiga i postojećih podataka u katastru – kaže Šoljan. Tu vidi potencijalne probleme jer imamo veliku nesređenost i neusklađenost zemljišnih knjiga na razini Hrvatske.
– Davno su pokrenuti postupci povezivanja zemljišne knjige i položenih ugovora, prije 13 i 14 godina. U Splitu je možda dovršeno 50 posto tog posla. Često mi upravitelji imamo urednije i ažurnije evidencije o promjenama vlasnika nego sami registri – kaže Šoljan.
U razgovoru se dotaklo i teme kratkoročnog najma, s obzirom na je Split turistički grad.
– Evidentno je da država ima nekakav plan, općenito vezan za nekretnine, pa tako i za dugoročni i kratkoročni najam. Ovim zakonom se uvelike ograničava, pa gotovo i sprječava otvaranje novih apartmana u postojećim zgradama. Neće biti lako skupiti 80 posto suglasnosti. Sada imamo situaciju na terenu da ljudi čekaju u redovima i predaju zahtjeve za otvaranje apartmana prije Nove godine – kaže Šoljan. Još jednom je napomenuo nove obveze komunalnih redara kojih je premalo.
– To je situacija na kojoj će zakon u konačnici ili proći ili pasti jer sve to može lijepo pisati na papiru kao što i sada imamo jako dobre zakone, a ako su oni neprovedivi u praksi, ako će ta sankcija biti spora i teško provediva, onda imamo problem. Zgrade se guraju i u postupke medijacije, mimo suda, a što će vjerojatno opet završiti na sudu. Najvažnije kod provedbe zakona jest da posljedica, pravna sankcija, bude brza i učinkovita, jednostavno provediva i naplativa. Sve ovo drugo može lijepo pisati, ali bojim se da će biti teško provesti – smatra Šoljan.
Za kraj emisije podsjetio je da upravitelji ovaj posao već rade više od 25 godina, nije ovo nikakva revolucija, nego je evolucija.
– Trebala je doći malo ranije, ali ok. Ne bojimo se izazova, onoga što novi zakon nosi. Ovo je samo jedna nadogradnja onoga što smo već radili i što svi znamo raditi. Treba se ekipirati. Ako nemate zaposlenog pravnika, to je jedna situacija specifična, ali treba prilagodba, treba vremena i krenite što prije. – rekao je Šoljan, na što je urednik nadodao da bi bilo dobro uz navedeno imati i malo strpljenja i razumijevanja, a Šoljan se dakako suglasio.
Autor: Tin Bašić, Zgradonačelnik Foto: PoslovniFM
Objavljeno 25. listopada 2024. Sva prava pridržana PoslovniFM.