Bilo bi zanimljivo istražiti koliko se poljoprivrednog zemljišta koje je bilo predmet kupoprodaje u posljednju godinu-dvije prenamijenilo u građevinsko zemljište. Posebno kad govorimo u diskrepanciji između obale i istoka, može se pretpostaviti da se radi o špekulacijama s prenamjenom zemljišta. Može se pretpostaviti da se radi i o koruptivnim radnjama. To bi trebalo obavezno urediti, ali to je već stvar i prostornog planiranja, istaknula je u razgovoru za PoslovniFM dr. sc. Ivana Rašić, znanstvena savjetnica Ekonomskog instituta u Zagrebu koja je nedavno s kolegama predstavila Pregled tržišta nekretnina u 2022. godini.
– Broj kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj se smanjio u 2022. godini, ali vrijednost tih kupoprodaja se povećala. Ukupno, kupoprodaja nekretnina lani je vrijedila 16 posto hrvatskog bruto domaćeg proizvoda BDP-a. Nije kao turizam, ali itekako je blizu, ocijenila je Rašić u razgovoru za podcast Zgradonačelnik, kojeg zajednički pripremaju portal Zgradonačelnik.hr i prvi poslovni radio PoslovniFM.
Na upit urednika Tina Bašića o priuštivosti nekretnina, Rašić odgovora kako su najmanje priuštive u obalnim dijelovima zemlje, gdje su najskuplje.
– Izradili smo indeks priuštivosti koji pokazuje koliki je postotak godišnjeg dohotka potreban zaposlenoj osobi da bi kupila stan ili apartman na tom području. Najnepriuštivije su jedinice na obali, dok su najviše priuštivi stanovi u Slavoniji. Ako ćemo gledati po nekom rangu, najmanje priuštivi stanovi, za koje je potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, su u Gradcu, Funtani, Baškoj, Hvaru, Rovinju i Dubrovniku. Ako ćemo gledati rang, Velika Gorica je na 83 mjestu, a Zagreb na 96 mjestu, dakle, značajno su priuštiviji nego za osobe koji žive u Dalmaciji, pojasnila je Rašić.
Rješenje povećanja priuštivosti nekretnine Rašić vidi u porezu na imovinu kojim bi se utjecalo na vlasnike da se tih nekretnina ‘riješe’, pa bi u teoriji s povećanom ponudom moralo doći i do pada cijena.
– Država bi istodobno trebala provoditi određenu stambenu politiku s ciljem povećanja priuštivosti. Je li to putem ‘APN kredita’, modeli POS stanova, modeli poticaja izgradnje stanova za najam s mogućnosti otkupa ili nešto treće. Preduvjet svega toga je porez na imovinu i uređenje tržišta nekretnina i tržište najma, kazala je Rašić dodajući da je to kompleksno pitanje. Cjelovit podcast poslušajte u nastavku na podcast platformama Spotify i Mixcloud, u streamu prvog poslovnog radija ili preuzmite za kasnije slušanje.
– Većina kupoprodaja na tržištu nekretnina lani se odnosila na stanove i apartmane te poljoprivredno zemljište – više od 50 posto svih kupoprodaja. Pad kupoprodaje se odnosio na pad u dijelu poljoprivrednog zemljišta kojeg je prodano 34 posto manje nego godinu prije, dok je promet građevinskim zemljištem iznosio 13 posto. Ostale vrste nekretnina su ostvarile rast, no ne toliko snažan da bi anulirale negativan utjecaj dviju spomenutih vrsta nekretnina. Kuće su, slijedom toga, porasle sedam posto, a stanovi i apartmani rast od 1,2 posto. U ukupnoj vrijednosti transakcija, 43 posto čine stanovi, 23 posto obiteljske kuće a 17 posto građevinska zemljišta – objasnila je Rašić.
Istaknula je da je najviše kupoprodaja ostvareno u gradovima, u Zagrebu naravno najviše. Slijede Osijek, Rijeka, Pula, Zadar, Šibenik, Dubrovnik, Split te Kaštela.
Promatramo li cijene, Zagreb ne prednjači na ovoj listi. Najveće cijene ostvarene su na priobalju, napominje.
– U Pregledu prikazujemo medijalne cijene jer drugačiji prikaz ne bi dao realnu sliku, jer je distribucija vrijednosti prilično raširena. Medijalna vrijednost nečega, da malo pojasnim, znači da jednu veličinu dijeli na dva jednaka dijela. Primjerice, na razini Hrvatske medijalna cijena kvadrata stana bila je 1.668 eura, što znači da je pola stanova u RH prodano po manjoj cijeni, a pola po višoj cijeni od te cijene. Najviše medijalne cijene zabilježene su kod poslovnih prostora u Biogradu na moru, gotovo 3.900 eura po metru četvornom – rekla je Rašić.
S druge strane, najmanji broj kupoprodaja zabilježen je u lokalnim jedinicama na istoku zemlje, izuzev Osijeka. Cijeli kontinentalni dio zemlje prilično zaostaje u odnosu na Jadran.
– Kada govorimo o tržištu nekretnina koje raste zapravo mislimo da pola Hrvatske, čak i manje jer je veliki dio prometa koncentriran na obalu, Zagreb i okolicu Zagreba – kaže Rašić.
Razgovor se vratio na poljoprivredno zemljište koje bi, kako je kazala, trebalo biti kvalitetnije i skuplje na kontinentalnom dijelu Hrvatske, pogotovo na istoku, no ono to nije nego je skuplje na Jadranu.
– Primjerice, općina Okrug na otoku Čiovu, gdje je medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta po metru četvornom bila 30 eura, a medijalna cijena na razini cijele Hrvatske bila je 0,40 eura. Dakle, polovica poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj prodana je ispod cijene od 0,40 eura po metru četvornom, a druga polovica po višoj cijeni. Spomenutih 30 eura je na samom vrhu te ljestvice. To je neobično. Možemo pretpostaviti da poljoprivredno zemljište u Dalmaciji i Istri i potražnja koju ima je vrlo vjerojatno posljedica da će to zemljište u nekoj budućnosti postati građevinsko. Postavit ću pitanje je li općina Okrug općina u kojoj se ljudi pretežito bave poljoprivredom – zapitala se Rašić.
Velike razlike u cijenama vide se i u stanovima. Tako medijalna cijena stanova u Baškoj vodi je bila 2.074 eura, a u općini Andrijevci u Brodsko-posavskoj županiji bila je 10,8 eura po metru četvornom. U Dugoj Resi pak je 650 eura.
U pregledu tržišta nekretnina 2022. primjećuje se i to da raste broj kupoprodaja u naseljima i gradovima u krugu velikih gradova – primjerice u Solinu i Podstrani koji gravitiraju Splitu te Dugom Selu koji gravitira Zagrebu. Na pitanje urednika može li se iz toga zaključiti da građani polako sele iz velikih gradova jer ne mogu priuštiti nekretninu u tim gradovima, Rašić kaže da se to može zaključiti.
– Prvenstveno se mlađe obitelji odlučuju za kupnju nekretnine u blizini velikoga grada, to primjerice možemo vidjeti u Dugom Selu, Velikoj Gorici, Podstrani, ali i u Solinu, Klisu, te općina Viškovo u blizini Rijeke. Navedene jedinice lokalne uprave unazad nekoliko godina imaju pozitivan prirodni prirast. S obzirom na nepriuštivost stanova, odnosno nekretnina u velikim gradovima, kupuju nekretnine u blizini. Zapažen je i trend, nije rezultat naše analize, ali porasla je potražnja za zemljištima u općini Dicmo u blizini Splita, dakle i tu se mogu vidjeti naznake tog trenda, istaknula je Rašić u razgovoru za PoslovniFM.
Sadržaj emisije ZGRADOnačelnik pripremljen je u suradnji s Agencijom za pravni promet i posredovanje nekretninama.
Autor i voditelj: Tin Bašić Foto: PoslovniFM Snimljeno Zoom aplikacijom.
Objavljeno 9. studenoga 2023. Sva prava pridržana PoslovniFM.