– Najveći problem s kojim se danas kao upravitelji borimo, s kojim se oduvijek borimo, jest svijest suvlasnika da je zgrada njihova imovina i da zgradu netko mora održavati. Većina živi u uvjerenju da će netko drugi brinuti za njihovu imovinu, da i dalje postoji netko, neka teta u općini koja to radi. Donesen je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima 1997. godine i suvlasnici su postali nalogodavci upravitelja i ne mogu više očekivati da će se netko drugi brinuti o njihovoj imovini. Ta svijest da je nekretnina njihova i da se suvlasnici o njoj moraju brinuti je nešto što nas muči unatoč tome što je prošla 21 godina od Zakona o vlasništvu – izjavio je za poslovniFM Dražen Pomper, direktor tvrtke Monel koja se bavi upravljanjem zgradama.
– Kao udruga upravitelja moramo ići naprijed kako bi se svi malo više aktivirali. Tržište upravitelja u Zagrebu i Hrvatskoj slabo je razvijeno po pitanju konkurentnosti. Relativno je malo tvrtki koje se bave stvarnim upravljanjem zgrada. To je vrlo kompleksan posao, iako većina smatra da je to samo štampanje uplatnica za pričuvu i plaćanje računa zgrade. Ali, ako se želite ozbiljno baviti ovim poslom, to je jako velika i široka paleta usluga i proizvoda kojima se morate baviti – od prava, financija, subvencija do bankarstva i puno toga, istaknuo je Pomper u razgovoru s Tinom Bašićem, urednikom i voditeljem emisije Zgradonačelnik, koju u partnerstvu pripremaju prvi poslovni internet i podcast radio Poslovni FM i portal zgradonacelnik.hr, prvi online savjetodavni servis za svakog suvlasnika u Hrvatskoj.
Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te Uredba o održavanju zgrada (oba propisa iz druge polovice 90-ih godina i od tada se nisu mijenjala) uređuju život i odnose za preko 1,5 milijuna suvlasnika stanova u Hrvatskoj. Pomper naglašava kako postoji puno problema u zgradama. Jedan od najvećih vidi u neslaganju suvlasnika.
– U jednoj zgradi uvijek postoje ljudi koji imaju novaca i oni koji nemaju, i ljudi koji bi nešto htjeli, ali i oni koji ne bi. Teško je ujednačiti ta stajališta i zahtjeve. Kada živite u kući, tada sami određujete pravila igre. No kada živite u zgradi, često puta ljudi zaboravljaju da su oslonjeni jedni na druge i da ne mogu provoditi svoju samovolju, a da ne pitaju ostale. Ne razmišlja se o posljedicama za susjeda – može li to on. Kada bi ljudi shvatili da na kraju krajeva netko nekad mora malo bučiti, jer naprosto mora, da ćeš slijedeći tjedan ti bučiti, onaj tjedan iza ću ja bučiti. Ljudi se moraju međusobno podnositi. Tolerancija mora biti barem malo veća, jer bi se tada većina problema riješila, ocijenio je Pomper.
Kamen spoticanja je upravo taj Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, temeljem kojeg neki kažu da se može raditi, a neki da je to nemoguće.
– Ima u tome puno i ZA i PROTIV. Zakon je donesen 1997. u okolnostima koje su tada vladale u Hrvatskoj i okruženju te izlaska iz sustava koji je trajao 50 godina. Trebalo je napraviti novi zakon, uzor je bila Austrija i tamošnje zakonodavstvo. Te 1997. godine i nismo imali iskustava kako napisati dobar zakon. Ideja zakonodavca tada je bila napraviti zakonski tekst primljenjiv i one male i veliku zgradu, kakva je Mamutica u Zagrebu s nekoliko tisuća stanova. Ideja zakonodavca je bila – mi ćemo napisati općeniti zakon, a svaka zgrada može kroz vlastite međuvlasničke ugovore specificirati svoje posebnosti – kaže Pomper. Međutim, nastavlja Pomper, to se nije dogodilo.
– Sve su zgrade dobile šprancu međuvlasničkog ugovora i nitko kasnije nije radio specifičnosti, za primjerice Mamuticu ili za zgradu s nekoliko apartmana na moru. A zakonodavac je ostavio tu mogućnost. I sada smo se našli gdje smo se našli. Kao upravitelji smo u jednome trenutku vidjeli tu prazninu da pojedine zgrade specificiramo, pa eto mogu istaknuti da zgrade kojima mi upravljamo imaju drugačije ugovore, koji imaju ugovore od 18 stranica. Zakonodavac je ostavio mogućnost da suvlasnici urede svoje odnose onako kako to oni žele i kako njima najbolje odgovara, ponovio je Pomper.
Na urednikov upit zašto se onda ti odnosi u zgradama tako međusobno uređuju, Pomper odgovara kako dio razloga leži i u upraviteljima zgrada koji nisu dovoljno poticali edukaciju i spoznaje o takvom mogućem rješenju. Pomper kaže da ima dosta njegovih kolega upravitelja koji nažalost nisu toliko inovativni i aktivni, osvojili su dio tržišta i s time su zadovoljni.
– Suvlasnici te stvari možda nisu znali, nisu trebali znati. Mi upravitelji smo tu zakazali, jer smo trebali poticati suvlasnike da međusobno uređuju svoje odnose. Upraviteljima je bilo lakše svakoj zgradi ‘šibnuti’ šprancu i reći evo vam, ovo je vaš temeljni dokument, vaš Ustav, vaša Biblija. S druge strane, izašli smo iz dugogodišnjeg sustava u kojemu se netko u općini brinula za našu imovinu. Sam naziv – Međuvlasnički ugovor – uređuje odnose među suvlasnicima. Neki moji kolege su mislili da se u to nismo trebali i ne trebamo miješati. No, možda smo trebali kao upravitelji više miješati, dati neke preporuke, probuditi suvlasnike da riješe svoje međusobne odnose, naglašava Pomper.
– Malo je veći problem kako suvlasnika izbaciti iz zgrade. U posljednjih 21 godinu, mislim da postoje samo dvije presude za isključenje iz suvlasničke zajednice. To je problem – izbaciti nekoga iz vlastitog stana jer remeti život zgrade, kućni red i mir, smatra Pomper.
Nažalost gledali smo grozne primjere groznih stanara, gdje jedan ugrožava život svih ostalih, ustvrdio je urednik Bašić.
– Često govorim da međusobni odnosu suvlasnika nisu ništa drugo nego brak. Kako se ponašamo u braku, kako je u braku, prvenstveno ovisi o tome kako su se suprug i supruga dogovorili, zaključio je Pomper razgovor za prvu emisiju Zgradonačelnik na prvom poslovnom radiju PoslovniFM.
Objavljeno 11. lipnja 2021. Sva prava pridržana ©poslovniFM