Potres? Energetska obnova zgrada? Nova zakonska regulativa za zgrade? Ne. Ovoga puta smo u podcastu ZGRADOnačelnik na prvom poslovnom radiju Poslovni FM s Željkom Uhlirom, državnim tajnikom Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine razgovarali najviše o poticajnoj stanogradnji te stambenoj strategiji.
– POS ili Program društveno poticajne stanogradnje je osmišljen 2001. godine, postoji i zakon koji je do danas mijenjan desetak puta. Taj zakon će se i dalje mijenjati jer je to takva tema, koja je promjenjiva tijekom vremena, ovisi o konjukturi, razvoju društva, stanju, financijama i o općem mogućnostima građana. POS omogućava nekoliko programa koje građani možda ni ne poznaju. Prva i osnovna namjena POS-a te 2001. godine bila je kupnja stanova temeljem povoljne kreditne linije, društvene kreditne linije i izgradnja stanova bez profita. Dakle, državna agencija APN gradi stanove, kupuje zemljište bez profita i tu se stvara razlika u cijeni između tržišne cijene stana i one koja se može dobiti u POS-u – objašnjava Uhlir.
S druge strane tu je i povoljna kreditna linija u kojoj s polovicom iznosa sudjeluje država. To treba posebno naglasiti, napominje Uhlir, kredit se dijeli na dva dijela.
– Prvo se otplaćuje kredit komercijalnoj banci, što je otprilike pola ukupnog iznosa, a u drugoj polovici otplaćuje se kredit državi. Na ovaj način, može se uštedjeti desetak tisuća eura na prosječnoj veličini stana na otplatnom razdoblju od 30 godina – ističe Uhlir.
Riječ je o dva benefita Programa POS-a. Jedan je cijena gradnje jer nema profita, a drugi je kreditna linija kojom se može uštedjeti. Program omogućava i mogućnost najma – POS najam. Dakle, 2015. godine uvedena je mogućnost najma stanova kroz POS i uspostavljeno je pravilo da se u većim zgradama u većim gradovima najmanje jedna trećina stanova iznajmljuje građanima. Taj najam je ispod svih komercijalnih cijena, kreće se od 2,5, do 3,50 eura po metru četvornom kroz razdoblje koliko god građanin želi biti u tom stanu. S time da mu se nudi i mogućnost otkupa toga stana na način da sve do tada uplaćene najamnine ulaze u cijenu stana. Na taj način omogućava se građanima koji su spremni stanovati u najmu, i to državnom, koji je reguliran, propisan i siguran, da se odluče za takvu opciju i ne moraju kupovati stan ako su im takve životne navike ili potrebe s jedne strane, a s druge ako nisu kreditno sposobni.
Temeljem zakona je kroz programe POS moguća i gradnja obiteljske kuće i kupnja materijala za gradnju obiteljske kuće. Znači kupuje se materijal za gradnju kuće ili se gradi kuća kroz povoljnu kreditnu liniju, ističe Uhlir u razgovoru s Tinom Bašićem, urednikom podcasta Zgradonačelnik, kojeg možete poslušati odmah ili preuzeti za kasnije slušanje.
Zadnji model je tzv POS+ koji omogućava da se bilo gdje na stambenom tržištu kupi stan, ali ima ograničenje da to bude do cijene od 1.500 eura po metru kvadratnom. Kupnja se i u ovome slučaju temelji na posebnoj kreditnoj liniji s kojom se može dosta uštedjeti.
– Dakle, Zakon o POS-u ima četiri-pet modela, u svakom od njih se građani mogu naći. Međutim, zašto POS programi nisu masovniji? Postoji jedan ‘detalj’ u samome konceptu zakona, a to je da je POS zamišljen da funkcionira u uskoj suradnji s lokalnom upravom. Lokalna uprava ima veliku ulogu, ona bi trebala svoje zemljište ustupiti po povoljnoj cijeni programu POS-a, da bi konačna cijena bila održiva. Dakle da bi bila drastično ispod tržišne cijene. I tu imamo problema u provedbi programa i lokalna uprava to ne prepoznaje, nije zainteresiran, možda na jedan drugi način, optimalnije za svoje potrebe, iskoristiti to građevinsko zemljište, a ne upotrijebiti ga za povoljnije stanove. Dakle ako država ulaže, ako postoji zakon i nešto je regulirano, nema potrebe da lokalna uprava ide sa nekim svojim mjerama koje onda često puta nisu do kraja razrađene – kaže Uhlir.
Ideja POS-a nastala je 2000. i 2001. godine, kada se radio taj koncept, tadašnja je Vlada prepoznala problem koji je nastao nakon osamostaljenja države, a to je da smo zapravo izgubili stambenu politiku. Krenulo se u tržišne mehanizme, država je kompletnu stanogradnju prepustila tržišnim mehanizmima i već tada se počelo događati da mnogi građani nisu mogli riješiti svoje stambeno pitanje jer tržište funkcionira na jedan drugi način, ono ne brine o međukategorijama građana, odnosno kategorijama ljudi koji na tržištu ne mogu kupovati stanove. I tada je odlučeno krenuti u Program POS, da se određenoj skupini građana pomogne.
– No treba naglasiti da POS nije socijalna kategorija. Dakle o toj kategoriji građana brinu gradovi na način da pod još povoljnijim uvjetima daju stanove u najam. Podrazumijeva se da socijalne kategorije građana nisu kreditno sposobne i po određenim socijalnim kriterijima kreiraju se liste koje formiraju gradovi koji zbrinjavaju određeni broj ljudi godišnje. A u Programu POS je jedna međuskupina građana koja tržištu ne može riješiti svoje stambeno pitanje, a ne nalazi se u socijalnoj kategoriji. I tako je nastao POS. Nadalje, tada se dogodila i situacija da su građevinske tvrtke zapele u svojim investicijama temeljem čega je napravljen Program POS+. Puno tvrtki je ‘ušlo’ u stambene projekte, a nisu ih mogli prodati. Otvoren je Program POS+ da građani mogu na tržištu kroz kreditne linije POS-a, kupiti stanove. I zato ponavljam još jednom Zakon o POS-u se prilagođava situacijama i na tržištu i u cijeloj državi – kaže Uhlir.
Ove godine završava subvencioniranje stambenih kredita. Zakon jasno kaže da je ovo zadnja godina. Na pitanje što dalje, Uhlir kaže – vidjet ćemo.
– Ministar i potpredsjednik Vlade Bačić je nekoliko puta rekao, odgovarajući na ovo pitanje, da Zakon o subvencioniranim stambenim kreditima ove godine završava. Pokrenuli smo izradu stambene politike Hrvatske, po prvi puta od osamostaljenja. To je jedan prilično složeni zadatak, multidisciplinarni, gdje Vladi trebamo ponuditi rješenja za nastavak stambenog zbrinjavanja građana, kako im pomoći, što mi zapravo želimo i na koji način je to moguće, a da se ne rade poremećaji na stambenom tržištu. Puno se očekuje od te stambene politike, ali ona tome i služi, da naprosto usmjerava rad Vlade. Tome i služe sve strategije koje se rade u državi, pa i politike koje Vlada donosi. Dakle, da se dugoročno sagleda problem, da se s više strana rasvijetli problematika i da se ponude rješenja koja će biti i stručna i znanstveno opravdana -kaže Uhlir.
Strategija stambene politike
Strategija stambene politike predviđena je da vrijedi do 2030. godine. Plan je da bi do kraja ove godine strategija mogla ugledati svjetlo dana. Naravno, to ovisi i o procedurama ali i radu Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te jedne prilično velike radne skupine stručnjaka koja će sudjelovati u radu, od demografa, ekonomista, arhitekata, građevinara, dakle svih onih koji imaju što za reći o stanovanju.
– Daleko od toga da se tu radi samo o gradnji, demografi će imati veliku riječ, moramo vidjeti u kojem smjeru želimo ići i kako pomoći građanima. I, naravno, tu su ekonomisti, da ne napravimo poremećaj na stambenom tržištu. Nadalje, to mora biti održivo sa stanovišta državnog proračuna jer bilo bi lijepo da država gradi stanove po cijeloj Hrvatskoj, po svim gradovima, ali je li to uopće financijski održivo? Moramo napraviti nešto što je održivo, a što će pomoći građanima – ističe Uhlir.
Na pitanje urednika treba li uopće država na bilo koji način subvencionirati kupnju stana, Uhlir kaže da je samo pitanje koji je cilj.
– Ne znam postoji li država u Europi koja nema barem jedan program pomoći građanima u rješavanju stambenog pitanja. Sve države pomažu. Pitanje je samo detalja – kako su razrađeni modeli pomoći i koje su to ciljne skupine koje ulaze u sustav pomoći. Taj sustav mora biti tako napravljen da ne remeti tržište jer onda imamo distorziju tržišta i to se ‘obije o glavu’ onima koji ne mogu sudjelovati u takvim programima i onda oni plaćaju posljedice. Dakle, moramo paziti što radimo i trebaju biti jasno definirane ciljne skupine, kome se pomaže i na koji način. U Europi, uključujući i Veliku Britaniju koja je izašla iz Europske unije, ima vrlo zanimljivih rješenja koja su specifična za svaku zemlju. Nije jednoznačno primjenjivo i ne može se kopirati model jer svaka država ima svoje specifičnosti i probleme, odnosno želje što želi raditi s takvim programima. Ali sve države, dakle, na neki način subvencioniraju, sufinanciraju. Možemo pogledati naše malo dalje susjede. To su Austrijanci i grad Beč koji imaju dugogodišnju tradiciju pomoći građanima. I nitko se ne protivi i ne buni i ne kaže da to remeti tržište. Nitko ne kaže da su drugi građani s time pogođeni. Dakle, to su programi koji su tradicionalno uspostavljeni. Između ostalog, oni imaju i mogućnost nacionalizacije zemljište privatnika ako je to potrebno za društvenu izgradnju. To se plaća po tržišnim cijenama. Znamo kako i kod nas funkcionira postupak izvlaštenja. To su sve programi i modeli koje druge države imaju na raspolaganju – objašnjava Uhlir.
Uhlir je napomenuo kako se modeli moraju mijenjati tijekom vremena, fluktuacije su velike, događaju se i poremećaji na tržištu nekretnina.
– Sjećamo se svi što se događalo 2008. godine. Zakonski okvir mora na takve situacije reagirati. Već smo nekoliko puta imali zahvate na podatku o etalonskoj cijeni građenja. Prošle godine smo ju za POS povećali za 10 posto i svi stanovi u POS-u će biti skuplji u novogradnjama naprosto zato jer se ne mogu ugovoriti radovi za tako niske cijene. Maksimalna cijena stana u Programu POS-u propisana je zakonom, morali smo povećati za 10 posto, s 1350 eura po metru četvornom na 1490 eura. Gradimo stanove bez profita investitora, ali izvođač radova ne može raditi bez zarade. Dakle, on uz rad i materijal mora nešto i zaraditi na tim poslovima. Također, ključno je pitanje hoćemo li komunalnu opremu tog zemljišta dobiti od lokalne uprave, pa će oni nešto uložiti da pomognu svojim građanima ili će nam naplatiti po punoj cijeni. Hoće li nam lokalna uprava prodati zemljište povoljnije ili naplatiti po punoj cijeni ili će ga darovati. To ovisi o lokalnoj upravi. Postoje razni primjeri i modeli u svijetu, ali sve se svodi na to tko kupuje zemljište i po kojim cijenama. Nije jednostavno, puno je aktera u cijelom tom procesu. Nije država sama u ovome i kada bi postojala državna zemljišta po gradovima na mjestima gdje se može graditi, onda bi to bilo relativno jednostavan zadatak – ističe Uhlir.
Na pitanje može li država regulirati cijenu kvadrata stana ili najma, Uhlir kaže da neke države to rade, kao što su Nijemci i Austrijanci.
– Oni propisuju maksimalna poskupljenja najma tijekom godine. No, poanta je u tome što je najam u tim državama jako dobro reguliran. Kod nas to nije slučaj. Najam je u Hrvatskoj prilično slobodna kategorija i nemamo dobro postavljeno praćenje najma. Puno najma je ‘crnoj sferi’, premalo ugovora se potpisuje, a za to bi trebao puno jači inspekcijski aparat. Dakle, da se hvataju svi oni koji iznajmljuju na crno, koji nemaju ugovore, koji ne prijavljuju najam poreznoj upravi. Tu je i kratkoročni najam koji troši stambeni fond, i građani ne mogu doći do stanova kao svojeg primarnog životnog rješenja. Zato što netko ima desetak, 15, 20 stanova u kratkoročnom najmu, pa takvih ima desetak puta 15, pa ih je već 150 na malome prostoru. Neki gradovi Europe su limitirali određenu kvotu stanova u kratkoročnom najmu. Takav najam, prvo, šteti organiziranom turizmu i hotelijerima koji moraju puno ulagati da bi mogli iznajmiti svoju sobu, a drugo, ‘uzimaju’ se stanovi s tržišta i građani ne mogu riješiti svoje primarne potrebe. Neki europski gradovi su postavili kvotu, a neki, primjerice njemački gradovi, su potpuno zabranili kratkoročni najam. Ako je najam kraći od mjesec dana, kazne idu do 100.000 eura. Možemo i mi to propisati, no tko će to nadzirati. Koje inspekcijske službe bi to mogle odraditi? – pita se Uhlir.
Istaknuo je kako je došao trenutak kada se bez strategije stambene politike više ne može dalje.
– Moramo reći kojim smjerom želimo ići, gdje želimo biti 2030. godine, što proračun može izdržati, na koji način možemo pomoći građanima, a da opet ne napravimo štetu nekoj drugoj ciljnoj skupini – jednoj pomognemo drugima radimo štetu – zaključio je Uhlir.
Sadržaj podcasta pripremljen je u suradnji s Agencijom za posredovanje u prometu nekretninama APN.
Autor: Tin Bašić Foto: Darko Buković/PoslovniFM.
Objavljeno 5. svibnja 2023. Sva prava pridržana PoslovniFM.