Netipična priča za suvlasništvo u Hrvatskoj. Biti predstavnik suvlasnika u zgradi koja ima 133 stana, više od 260 stanara, svakako je izazovan posao, rekli bismo da treba funkcionirati kao direktorski.
– Možda je grubo reći direktor jer to zvuči puno bolje nego što to uistinu jest. Prije bih rekao da sam usluga suvlasnicima i uslužna djelatnost, kazao je u razgovoru za Poslovni FM Krešimir Ižaković, predstavnik suvlasnika jedne uspješne zgrade u Osijeku. Ističe da je njegov zadatak olakšati i poboljšati život suvlasnicima i stanarima zgrade kroz menadžiranje, možda je to najbolja riječ, prihoda i rashoda te projektnog vođenja stambene zgrade.
U razgovoru za podcast Zgradonačelnik, kojeg uređuje i vodi Tin Bašić, Ižaković kaže da je postao predstavnik suvlasnika u trenutku kada zgrada nije imala ništa novca, kada su skupljali novac za platiti račun za električnu energiju za zajedničke prostore.
– Predstavnik sam od 2007. godine, u početku je bilo nešto teže, a s vremenom su suvlasnici stekli puno povjerenje u mene. Danas je to znatno jednostavnije. Kada sam postao predstavnik suvlasnika moj prvi i osnovni zadatak bio je podići prihode i smanjiti rashode zgrade kako bismo uopće mogli provoditi projekte, a kada su suvlasnici vidjeli da se taj novac namjenski troši i da novac ne ide na pogrešne stvari, stekli su povjerenje i danas funkcioniramo prilično jednostavno, kazuje Ižaković. Što je još rekao o načinu vođenja zgrade, koje su prepreke, ali i koje mogućnosti te kako osigurati sredstva za investicije, poslušajte podcast u cijelosti ili preuzmite za kasnije slušanje.
– U jednome trenutku dug se nakupio i HEP nam je ‘presjekao’ struju. Tada sam nazvao HEP i tražio odgovornu osobu za taj potez jer smo imali suvlasnika od 130 kilograma bez obje noge koji dva puta dnevno morao ići na dijalizu, a nismo imali struju za dizala. Brzo su vratili struju, ali ti je bilo ‘kick’ bivšem predstavniku da me na idućem sastanku suvlasnika nominira za novoga predstavnika, prisjetio se Ižaković samih početaka bavljenja zgradom i poslom oko toga.
Dakle zgrada je de facto bila su stečaju, jer definicija stečaja kaže nemogućnost plaćanja svojih obaveza. Na pitanje urednika Bašića kako su se izvukli iz ‘stečaja’, Ižaković kaže da je to bio proces.
– U to vrijeme smo na krovu imali antenu mobilne telefonije, razgovarao sam s predstavnicima te kompanije i podigli smo cijenu uplate za tri puta. Bivši predstavnik bio je odličan majstor, ali je bio čovjek u godinama koji nije imao menadžerske sposobnosti. Imamo RSS Centralu HT-a, imamo nekoliko antena za radio stanice. Otvorili smo pregovore sa svim dionicima i utrostručili prihode zgrade, ako ne i više . To je bio prvi korak. Drugi korak je bila kontrola troškova, od čistačice do toga da smo račune za električnu energiju prebacili na račun pričuve, iznosi Ižaković.
Od 2011. godine su počeli raditi na projektima energetske učinkovitosti, a 2007. i 2008. su ugradili rampu za osobe s invaliditetom, 2009. postavili video nadzor, što smatra iznimno važnim.
Ističe da su 2011. godine krenuli s ozbiljnijim ulaganjem u projekte energetske učinkovitosti. Prvi korak je bio zamjena oštećene drvene i metalne stolarije na zajedničkim prostorima s PVC stolarijom.
– Dvije godine kasnije (2013.) krenuli smo sa sanacijom krovišta. Odlučili u sveobuhvatnu sanaciju krova po principu ‘obrnutog krova’. Iste godine, smo počeli i proces etažiranja koji je završio 2018. godine. Zašto ga spominjem? Taj smo proces iskoristili za rješavanje i onih otvorenih, tehničkih i administrativnih prepreka. Primjerice, u tom smo procesu evidentirali gdje nam se nalazi koji radijator, koliko ima rebara i koja je vrsta, što nam je kasnije bilo potrebno za uvođenje razdjelnika. Tako smo evidentirali koje su nam lođe zatvorene a koje nisu. Kroz taj proces je napravljeno i spajanje parcela. Iako je zgrada imala i građevinsku i uporabnu dozvolu, zgrada nije bila postojeća u smislu Zakona o gradnji jer je to bila oranica i nije bila prihvatljiv prijavitelj na raznim natječajima. Kroz postupak parcelizacije dobili smo mogućnost prijave za razne natječaje. Taj proces etažiranja iskoristili smo da sebi omogućimo pripremu za buduće projekte – rekao je Ižaković u emisiji Zgradonačelnik!
Prvi slijedeći ozbiljan i jedan od većih projekata bio je rekonstrukcija sustava grijanja, dakle išli su s cjelokupnom rekonstrukcijom. Prešli su sa direktnog na indirektni sustav grijanja, što znači da su sa HEP toplinarstva prešli na indirektan sustav ugradnjom toplinske podstanice. Osim podstanice, ugrađeni su balansni ventili, termoregulacioni ventili i razdjelnici topline. Izrađen je i novi strojarski projekt temeljem kojeg su smanjili snagu s 1,2 MW na 932 kW. Vrijednost projekta, odnosno investicije bila je 660.000 kuna s PDV-om, a FZOEU je ‘pokrio’ oko 160.000 kuna. Projektom je smanjena snaga za 23 posto, a potrošnja toplinske energije je smanjena za oko 36 posto.
– Od tada do 2017. godine nam je prosječna potrošnja toplinske energije bila 1.360 MWh godišnje. U 2022. godini imali smo 608 MWh, dakle upola manje. Nedaleko od nas nalazi se zgrada koja je izgrađena po istome projektu kao i naša, identične su nam zgrade. Ta je zgrada u 2022. godini potrošila 1.349 MWh, dvostruko više nego mi. Ta zgrada nije energetski obnovljena. Naša je zgrada lani za grijanje platila 37.350 eura, a njihova zgrada 73.000 eura, dvostruko više. U mom stanu je tijekom 2022. godine najviši račun za grijanje bio 221 kunu, a godišnje grijanje plaćam 1.487 kuna. Samo do sada rečeno je dovoljan dokaz da energetska obnova ima smisla, da energetsku obnovu treba provoditi, da to treba raditi sada jer su na raspolaganju EU sredstva. Bitno je naglasiti da osim same energetske obnove, mnogim zgradama su fasade već oronule, spremne su za obnovu čak i ako maknemo sa strane potrebu za postavljanjem izolacije. Nema dvojbe, energetska obnova što prije uz vrlo kvalitetnu pripremu projektne dokumentacije – kaže Ižaković. Najavljuje novi investicijski ciklus – vodomjere.
Autor: Tin Bašić Foto: PoslovniFM
Objavljeno 24. veljače 2023. Sva prava pridržava PoslovniFM.